Muchos arrendatarios entrar en lo que ellos creen que las operaciones de arrendamiento competitiva basada en supuestos sobre los tipos defectuoso. La mayoría de los cálculos de tasa de arrendamiento no se toman en consideración alquiler provisional. alquiler provisional es la puerta de la trampa que permite a los arrendadores a recibir aumentos en los precios de arrendamiento. Es impredecible y la cantidad puede ser arbitraria. Al entender cómo provisionales pueden afectar su contrato de arrendamiento, puede cerrar esta puerta de la trampa y disfrutar de los precios de arrendamiento que pensó que negociar.
¿Qué es la Renta Provisional?
alquiler provisional, también conocido como el alquiler de código auxiliar, es la renta que el arrendador cobra un arrendatario desde el momento en que el arrendatario acepta el equipo arrendado hasta la fecha de inicio oficial de arrendamiento. La mayoría de contratos de arrendamiento comenzará el día primero del mes siguiente a la aceptación del equipo. En un contrato de arrendamiento con pagos mensuales, la renta provisional se calcula de la siguiente manera: se multiplica el número de días del período de transición por el monto del pago mensual y dividir el producto por 30. En el caso extremo, alquiler provisional puede agregar casi completo de un pago periódico al contrato de arrendamiento. En estos casos se eleva la tasa de arrendamiento efectiva de forma espectacular.
El impacto de la renta provisional en el caso extremo se puede ver en el siguiente ejemplo: suponga que aceptar un contrato de arrendamiento de 36 meses para los equipos que cuestan $ 100.000. Suponga también que el pago mensual es de $ 3.113 por mes, pagados por el primero de cada mes. Suponga que el contrato le permite adquirir la propiedad del equipo por $ 1 al final del contrato. Por lo tanto, su tasa de arrendamiento efectiva es del 8%.
Supongamos ahora que el período de arrendamiento provisional es de 29 días. Para simplificar, se completará el período de un mes completo y agregarlo al contrato de arrendamiento. La nueva tasa efectiva de 37 pagos de 3.113 dólares es de 9,7%. La nueva tasa es más del 20% superior a la tasa citada inicialmente por el arrendador. Esta tasa más alta representa una trampa en su contrato de arrendamiento que produce más económica para usted y una mayor rentabilidad para el arrendador.
R $ 1 al final del contrato. Por lo tanto, su tasa de arrendamiento efectiva es del 8%.Supongamos ahora que el período de arrendamiento provisional es de 29 días. Para simplificar, se completará el período de un mes completo y agregarlo al contrato de arrendamiento. La nueva tasa efectiva de 37 pagos de 3.113 dólares es de 9,7%. La nueva tasa es más del 20% superior a la tasa citada inicialmente por el arrendador. Esta tasa más alta representa una trampa en su contrato de arrendamiento que produce más económica para usted y una mayor rentabilidad para el arrendador.
El propósito de la Renta Provisional
Muchos arrendadores justificar la renta provisional como compensación por obligar a sí mismos al pago de los proveedores de equipos en nombre de los arrendatarios en relación con operaciones de arrendamiento. Como justificación, los arrendadores señalar que los arrendatarios pueden hacer uso de los equipos durante el período provisional.
Problemas con el alquiler provisional
Hay dos errores en el razonamiento ofrecido por los arrendadores. En primer lugar, la renta provisional es exorbitante, ya que se basa en el pago de arrendamiento periódico en lugar de la tasa de los préstamos del arrendatario. Dado que cada pago de arrendamiento tiene un retorno de componentes de capital, el pago periódico no es un estándar apropiado utilizar para el cálculo de renta intermedia. Un cálculo basado en la tasa de endeudamiento del arrendatario es, probablemente, una medida más justa.
La segunda falla en este razonamiento es que los arrendadores a menudo no han pagado por el equipo durante el período provisional. Es posible que no incurrirá en ningún cargo adicional durante este período. El resultado neto es que los arrendatarios de incurrir en aumentos significativos en sus precios de renta efectiva, mientras que los arrendadores son capaces de colarse rendimiento extra a través de una trampilla en el contrato. alquiler provisional puede convertir un contrato de arrendamiento competitivos en una transacción tasa relativamente alta.
Soluciones
arrendatarios Savvy buscar la manera de limitar o eliminar la renta provisional. Tratan de asegurar que reciban el acuerdo de arrendamiento para que lo que esperaban. Aquí están cinco estrategias para mitigar el impacto de la renta provisional:
1. Eliminar la renta provisional. Trate de negociar un contrato de arrendamiento que excluye alquiler provisional. Una forma de eliminar la renta provisional es que el número de período de transición como un período de pago parcial. Otro período de pago parcial, se puede añadir al final del contrato de arrendamiento, de manera que los dos períodos constituyen un período de pago completo.
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La segunda falla en este razonamiento es que los arrendadores a menudo no han pagado por el equipo durante el período provisional. Es posible que no incurrirá en ningún cargo adicional durante este período. El resultado neto es que los arrendatarios de incurrir en aumentos significativos en sus precios de renta efectiva, mientras que los arrendadores son capaces de colarse rendimiento extra a través de una trampilla en el contrato. alquiler provisional puede convertir un contrato de arrendamiento competitivos en una transacción tasa relativamente alta.
Soluciones
arrendatarios Savvy buscar la manera de limitar o eliminar la renta provisional. Tratan de asegurar que reciban el acuerdo de arrendamiento para que lo que esperaban. Aquí están cinco estrategias para mitigar el impacto de la renta provisional:
1. Eliminar la renta provisional. Trate de negociar un contrato de arrendamiento que excluye alquiler provisional. Una forma de eliminar la renta provisional es que el número de período de transición como un período de pago parcial. Otro período de pago parcial, se puede añadir al final del contrato de arrendamiento, de manera que los dos períodos constituyen un período de pago completo.
2. Pagar intereses en vez de la renta provisional. En lugar de pagar la renta provisional basado en el pago periódico, la base de los pagos intermedios en la tasa de transacción implícita o su tasa de endeudamiento. Este método elimina el componente de retorno de capital-que afecta a la mayoría de los cálculos de renta intermedia.
3. Limitar o fijar el importe de la renta provisional. Si no puede eliminar la renta provisional, puede tratar de negociar un límite sobre el mismo. Usted puede ofrecer el arrendador de un período provisional fijo, independientemente de la fecha de aceptación del equipo.
4. Gestionar la entrega de equipo. Otra estrategia consiste en coordinar con el proveedor de equipos para programar la entrega del equipo y la aceptación hacia el final del mes. aceptaciones de fin de mes-se aseguraría una reducción de la renta provisional desde los períodos intermedios sería corta.
5. Venta y posterior arrendamiento a fin de mes. Como última estrategia, si es permitido por el arrendador, puede programar una venta y posterior arrendamiento de los equipos recién adquiridos a fin de mes. Esta estrategia garantizaría también un período transitorio corto.
Es importante entender el impacto de la renta provisional sobre el contrato de arrendamiento. En lugar de asumir que usted recibirá la tasa de arrendamiento se cita, revisar el contrato cuidadosamente. Si su contrato incluye el alquiler provisional, el plan para negociar esta función. Utilice una de las estrategias antes mencionadas para reducir este aspecto potencialmente costoso de su contrato de arrendamiento. Incluso si usted no puede eliminar la puerta de la trampa intermedia de renta, puede ser capaz de sellarla.
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